Mối quan hệ của giá nhà, lạm phát và lãi cho vay giai đoạn 1970 2021 ở Úc để cùng xem giai đoạn lạm phát cao giá nhà đã biến động như thế nào.

Lạm phát lãi suất và giá nhà Úc

Lạm phát và giá nhà

Lạm phát 12 tháng đến hết tháng 03/2022 ở Úc là 5.1%, vẫn may hơn Mỹ 8.6% và Canada quốc gia khá tương đồng Úc 5.7%. RBA dự kiến cho năm 2022 là khoảng 6%, trước khi rơi về khoảng 3% vào giữa 2024 (2 năm nữa). Có vẻ lãi suất chắc còn tăng dài để kìm cương lạm phát. Nếu Liên Xô vẫn chống Mỹ và TQ vẫn cứ nhấp nhô đóng mở, những biến cố về thiên tai và chính trị bất thình lình vẫn khiến giá cả biến động khó lường.

Nếu lạm phát 6% tức là tương đương đỉnh lạm phát năm 2000 (do ATO bắt đầu tính GST) và cao hơn năm 1995. Lãi suất cho vay mua nhà với vào khoảng 7% năm 2000 và gần 10% năm 1995, đợt này không biết có lên 7% trong 1-2 năm tới không, mời cả nhà dự đoán.

Tuy nhiên nợ gia đình/GDP bây giờ cao hơn khá nhiều so với năm 2000 (gần gấp đôi), nên tác động của tăng lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng lên nền kinh tế nhiều hơn.  Nợ hộ gia đình gồm mua nhà, mua xe, thẻ tín dụng. Nếu lãi suất tăng 7% như năm 2000, thì tổng số lãi phải trả của các gia đình tăng lên gần gấp đôi.

Giá nhà những năm 2000 chỉ điều chỉnh rất nhẹ hoặc đi ngang trước khi tăng trở lại, đơn giản lạm phát do luật GST không có gì là bất ngờ hay cú sốc. Bong bóng dot-com không ảnh hưởng gì nhiều.

Giá nhà những năm 1995 có giảm là do đà giảm từ những năm 1990s do suy thoái kinh tế Úc. Những năm 1990s kinh tế Úc khá thảm, lạm phát cao, thất nghiệp cao. Lý Quang Diệu gọi Úc là “white trash of Asia” và thủ tướng Bob Hawke cũng ngầm công nhận điều đó. Tuy nhiên sau đó kinh tế phục hồi, giá nhà cũng phục hồi và đi lên mạnh mẽ từ 1996.

Tương lai của lạm phát

Bản chất của lần lạm phát này rất khác so với 1995 và 2000 như đã nói ở trên. Có lẽ nó giống cuộc khủng hoảng dầu lửa những năm 1970-1980 hơn, dù giá dầu bây giờ tăng ít hơn. Tuy nhiên cộng với chiến tranh, covid, thiên tai làm giá cả tăng khá chóng mặt. Những năm 1970-1980 lạm phát Úc 13-17%/năm, nhưng lãi suất cho vay mua nhà cũng chỉ quanh mức 10%.

Cùng nhìn lại lịch sử lạm phát của Úc với các sự kiện đi kèm

Lạm phát lần này là hội tụ của

1. Chiến tranh Nga Ukraine, kéo theo cấm vận làm cho dầu khí, phân bón, lương thực (lúa mỳ) tăng cao. Các nước hạn chế xuất khẩu
2. Trung Quốc đóng cửa do Covid làm sản xuất cung ứng đình trệ
3. Các gói kích cầu bơm phát tiền giai đoạn Covid làm cung tiền vượt quá giá trị hàng hóa dịch vụ sản xuất được.
4. Úc chịu thiên tai ngập lụt làm rau củ mất mùa đẩy giá lên cao, lương cơ bản và super tăng, cộng với lãi tăng sẽ tăng áp lực lên giá cả
5. Tương lai vẫn mờ mịt về chiến tranh, covid, thiên tai cháy rừng, lụt lội ở khắp Âu, Mỹ

Kết luận

Lạm phát có vẻ sẽ khá dai dẳng và lãi suất vẫn sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên giá nhà có lẽ sẽ không biến động mạnh. Kinh tế vẫn ổn, công ăn việc làm vẫn đều, vẫn trả gốc lãi ngon lành nếu lãi suất ở mức 7-10%/năm thì mọi thứ vẫn ok. Bất động sản là kênh đầu tư tốt về dài hạn và chống lạm phát tốt.