Chu kỳ giá nhà Úc

Trong lịch sử 140 năm của giá nhà Úc trải qua rất nhiều biến cố của cả thế giới lẫn nội bộ nước Úc. Chu kỳ giá nhà cũng dài ngắn khác nhau từ 4 năm cho đến 27 năm.

Chu kỳ giá nhà Úc

Trong lịch sử giá nhà Úc Bất chấp các biến cố trong nước như khủng hoảng tín dụng và giá khoáng sản.

Giá nhà Úc có giai đoạn điều chỉnh nhưng về cơ bản vẫn đi lên.

Tuy nhiên nếu bạn tham gia thị trường không đúng thời điểm rất có thể bạn sẽ bị lỗ hoặc chôn vốn trong một khoảng thời gian nào đó. Ví dụ giai đoạn 4 năm 2010-2014, hay giai đoạn 7 năm 1990-1997.

Thị trường bất động sản Úc về cơ bản là tăng giá trong dài hạn, tuy chu kỳ giảm giá hoặc đi ngang có thể kéo dài cả chục năm.

Nếu vào không đúng thời điểm (đu đỉnh) rất có thể phải mất từ 5-15 năm để về bờ (hòa vốn), tức là nếu bạn không đủ kiên nhẫn hoặc tài chính hoặc chán thì bán thì việc bán lỗ cũng là rất bình thường.

Trong 3 lần thị trường BĐS điều chỉnh/ suy thoái gần nhất thị trường mất từ 4-13 năm để khôi phục lại giá trước suy thoái.

1975-1988: 13 NĂM VỀ BỜ

Nếu mua nhà năm đúng đỉnh 1975 thì mất 13-14 năm để về bờ. Nguyên nhân do khủng hoảng dầu lửa, giá khoáng sản đạt đỉnh và thoái trào, suy thoái kinh tế, lạm phát cao, lãi suất cao, chính phủ Whitlam kém… Sau đó kinh tế hồi phục, lạm soát kiểm soát, lãi hạ nhiệt, chính sách thay đổi (negative gearing 1987, nới lỏng tín dụng…)

1990-1997: 7 NĂM VỀ BỜ

1990s khủng hoảng kinh tế, thất nghiệp cao, cũng may khung hoảng tài chính châu Á chỉ diễn ra 1997, sau đó hồi phục và Úc cũng hồi tốt.

2010-2014: 4 NĂM VỀ BỜ

Hậu GFC, chính sách cho vay bị thắt chặtNgày nay nền kinh tế Úc có lẽ đa dạng hóa và bớt mong manh hơn. Toàn cầu hóa và dòng vốn luôn chuyển nhanh hơn nên có thể chu kỳ khủng hoảng thường ngắn hơn. Đỏ thì quên đi, nếu đen liệu 2022 có đi vào vết xe xe 1973 hay không 

Liệu lần này thị trường bất động sản sẽ điều chỉnh trong bao lâu 4 năm hay 7 năm hay lâu hơn.

Với cuộc chiến tranh Nga Ukraine đẩy giá dầu khí, phân bón, lương thực tăng cao do Nga là cường quốc xuất khẩu các mặt hàng này, và Ukraine cũng xuất khẩu nhiều lúa mỳ. Cộng thêm tình hình Covid và phong tỏa ở Trung Quốc khiến cung ứng đình trệ, giá cả tăng cao.

Theo như dự báo từ RBA thì lạm phát ở Úc 2022 có thể đạt mức kỷ lục 6%. RBA sẽ tăng lãi suất và kiểm soát lạm phát, có lẽ ít nhất đến giữa 2024 mọi thứ mới bình thường trở lại khi lạm phát đạt mức 3%. Phải chăng đó là một mốc dự báo cho việc thị trường bất động sản cũng sẽ phục hồi và đi lên.

Nếu bạn đủ tài chính, mua để ở hoặc đầu tư trên 20 năm thì về cơ bản rủi ro ra đảo là rất thấp. 20 năm là đủ dài: 7 đời thủ tướng Úc, 4 đời tổng thống Mỹ và các đời CEO hay các kế hoạch kinh doanh cũng thường chỉ có 5 năm.

5-10 năm thì có thể còn chênh vênh hên xui, chứ 20 năm thì thường dậy thị thành công và khá ổn định. Mọi thị trường về cơ bản cũng khá giống con người 

Giai đoạn 1990-2010 có thể coi là rất xui xẻo với khung hoảng kinh tế Úc 1990s, tài chính châu Á 1997, dot-com 2000, khủng bố 2001, chiến tranh của Mỹ ở Afghan/Iraq/Yemen, khủng hoàng tài chính 2008.

Bất chấp là thế, giá nhà bình quân ở Sydney, tăng kém nhất cả nước và kém nhất từ trước đến giờ, vẫn tăng trường kép 5.8% mỗi năm cho giai đoạn 20 năm 1990-2010 (nôm na nhà tăng 3.1 lần)Mính có tính thử backtest giá nhà 2020 và dự phóng vui cho giá nhà 2030 như hình cho mọi người tham khảo chơi. Giá không điều chỉnh lạm phát.

BACKTEST 2020 GIÁ NHÀ BÌNH QUÂN

• Melbourne vs Adelaide rất sát với thực tế
• Sydney vs Canberra có vẻ luôn phải trả premium để sống ở trung tâm kinh tế nắng ấm và thủ đô
• Brisbane undervalue nếu so với tốc độ tăng 1980-2010 của nó
• Perth thì sai bét, có lẽ do xa quá và đung đưa theo giá khoáng sản mạnh quá
• Hobart có lẽ dân thích ra đảo hay sao gia tăng xa vượt dự đoán 

Nói chung tiền đủng đỉnh, thời gian rủng rỉnh, mua đúng đỉnh 20 năm cũng không sợ  Chỉ sợ ngày nay thông tin quá nhiều và hay táy máy rồi đẽo cày giữa đường.

Link số liệu và tính toán https://docs.google.com/…/1_iDQoYxHVce5CwD0FxzJ…/edit…

Disclaimer: Mình viết và tính cho vui. Không khuyến nghị mua bán. Mọi người tự tính toán cho cẩn thận